На инвестиционном рынке недвижимости происходят значительные сдвиги. Как отметил соучредитель Kronung Group Игнатий Найда, наибольшие сложности возникли в двух направлениях: массовом жилищном строительстве и торговой недвижимости. Первое испытывает давление из-за дорогой ипотеки и снижения активности покупателей, второе — сталкивается с ослаблением потребительского спроса и трансформацией моделей шопинга. Гостиничный сегмент также переживает напряженность: его результаты напрямую зависят от туристического потока и командировочной активности, что затрудняет прогнозирование доходов для инвесторов.
Вместе с тем складская и логистическая недвижимость демонстрирует относительную устойчивость благодаря расширению электронной коммерции и локализации производства. Премиум-сегмент жилья и апартаментов продолжает привлекать узкий круг инвесторов, менее восприимчивых к колебаниям ставок и инфляции.
По словам Найды, инвесторы кардинально меняют свой подход: они запрашивают более высокую норму прибыли, увеличивают горизонт оценки окупаемости и стремятся минимизировать использование заемных средств. Инвестиции все чаще финансируются собственным капиталом или с минимальным привлечением кредитов, а схемы финансирования становятся более гибкими с участием партнеров и арендаторов.
Сейчас приоритет отдается объектам с долгосрочными арендными контрактами, которые рассматриваются как более надежные по сравнению с рискованными начальными стадиями проектов. Для оживления инвестиционной деятельности в течение следующих полугода-года требуются целевые государственные меры.
Найда подчеркивает:
«Критично, чтобы эти действия не повторяли ошибки предшествующего периода, когда дешевая ипотека поднимала стоимость недвижимости, но не улучшала реальную доступность жилья».
К числу предложенных мер относятся: финансирование проектов через субсидии, налоговые преференции на имущество и арендные доходы от новых объектов, ускорение выдачи строительных лицензий и целевые программы поддержки спроса в ключевых сегментах рынка.
«Ожидается сокращение инвестиционных потоков в недвижимость в текущем году на 35–40% по отношению к предыдущему году, максимум до 40%. Причина — длительный период повышенной учетной ставки ЦБ, что привело к беспрецедентному удорожанию капитала в банковской системе», — говорит руководитель компании «Свобода в квадрате» Федор Степанов.
По его оценке, наиболее уязвимым является эконом-класс недвижимости, поскольку его реализация была связана с ипотечными предложениями. Экономический рост замедлился, электронная коммерция также теряет темп. Спрос на складские помещения, который был характерен для периода активного расширения маркетплейсов, сейчас отсутствует. В результате на рынок выходит избыток свободных складских площадей, и интерес инвесторов к их приобретению снижается.
Оставить комментарий