Девелоперы всё чаще обращаются к цифровым финансовым активам и облигациям как к средству привлечения инвестиций. Однако специалисты рынка подчёркивают: традиционное банковское кредитование они полностью заменить не в состоянии.
Компании Legenda, Glorax, «Нацпроектстрой» и ГК Dars уже использовали ЦФА для финансирования своих проектов. По словам основателя краудлендинговой платформы «ВДело» Сергея Федореева, альтернативные инструменты предоставляют застройщикам большую свободу в сравнении с классическим проектным финансированием.
«Через банки проектное финансирование по-прежнему служит основным источником привлечения капитала для разработчиков. Однако у такого подхода имеются существенные недостатки: кредиторы строго контролируют темп реализации, распределение средств на эскроу-счетах и не позволяют девелоперу самостоятельно определять ценовую политику. На фоне падения спроса и усложнения условий ипотеки компании ищут более гибкие варианты. Растёт спрос на платформенные и внебанковские решения — краткосрочные кредиты, ЦФА, облигационные займы. Это особенно важно на начальном этапе, когда объект ещё не получил одобрение от банка и нуждается в первоначальном финансировании», — пояснил Федореев.
Сергей Кавкин, руководитель Dominanta, согласен, что ЦФА и облигации снижают привязку разработчиков к банковским решениям, прежде всего на ранних стадиях. Но именно на начальном этапе строительства жилого комплекса сосредоточены наибольшие риски — как для самого проекта, так и для инвесторов в ЦФА.
«Говорить о том, что «котлованные» кредиты можно вытеснить ЦФА и облигациями, пока преждевременно. Такие инструменты подходят, когда разработчику требуется быстро получить деньги и сразу их использовать. Однако они обычно дороже банковских (выше процентные ставки), и позволить себе такое могут только крупные застройщики. Инвесторы в ЦФА берут на себя рыночные риски проекта вместе с застройщиком, что существенно сужает круг потенциальных участников», — отметил Кавкин.
Владислав Преображенский, руководитель Клуба инвесторов Москвы (объединяющего ведущих разработчиков), подчёркивает, что рынок предлагает не только ЦФА, по сути схожие с облигациями.
«На рынке представлены ЦФА, привязанные к индексу стоимости кв. метра, ЦФА на сдаваемые в аренду объекты. Инвесторы получают широкий спектр выбора среди таких активов, каждый требует отдельного анализа, даже если они выпущены одной компанией», — уточнил Преображенский.
При этом рынок пришёл к единому мнению: полностью заменить «котлованные» кредиты и проектное финансирование альтернативными методами фондирования невозможно.
«Ни один из подобных инструментов сегодня не способен вытеснить банковское проектное финансирование. Но на этапе подготовки проекта привлечение капитала через облигационные займы очень востребовано. Станут ли ЦФА масштабным каналом для инвестиций в девелопмент, подскажет практика. Главное — насколько инвесторы будут заинтересованы в таких активах», — добавил Преображенский.
Сергей Федореев прогнозирует увеличение применения ЦФА на рынке.
«Несмотря на растущий интерес, инвесторы пока осторожны с цифровыми активами, предпочитая проверенные облигации. Это временное явление: по мере накопления опыта успешных размещений доля ЦФА будет расти», — резюмировал эксперт.
Помимо фондирования строек, ЦФА и облигации служат инструментом укрепления инвестиционного имиджа компаний, что актуально для тех, кто готовится к выходу на IPO.
«Через облигационные займы застройщик повышает свой вес на рынке и будущую оценку стоимости. Облигации часто используются именно в процессе подготовки к IPO», — пояснил Преображенский.
Федореев также отмечает значимость формирования навыков открытого диалога с инвесторами. Это необходимо при подготовке компании к публичному размещению.
«Процесс размещения требует прозрачности и вырабатывает у компании умение общаться открыто — это часто становится эффективным подготовительным шагом к IPO. Облигации редко финансируют саму подготовку к размещению, но они способны выполнять роль своеобразного «разогрева» рынка и привлечения внимания инвесторов», — заключил Федореев.
Оставить комментарий