Увеличение процентных ставок по кредитам для строительства сужает рентабельность объектов. При этом поэтапное открытие эскроу-счетов, рассматриваемое как выход из кризиса, несет собственные опасности, указывают профессионалы сектора.
По мнению главы СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессора НИУ МГСУ Кирилла Кулакова, дорогие кредиты способны привести к убыткам и последующему краху, особенно для небольших региональных застройщиков. Вместе с тем поэтапное раскрытие эскроу повысит риски для самих будущих собственников.
«Для охраны прав дольщиков требуется решить ряд задач. Во-первых, создать четкую и открытую систему оценки завершенности строительных работ. Во-вторых, разработать процедуру согласования с дольщиками. Они должны удостовериться вместе с кредитором в том, что работы проведены полностью, надлежащим образом и дать согласие на перечисление этой суммы с их счетов. При разрыве соглашения финансовое учреждение сможет возвратить будущему жильцу только неиспользованный остаток на эскроу-счетах, в то время как в текущей ситуации дольщик вправе отказаться от жилья в любой период и вернуть полную сумму», — подчеркивает Кулаков.
По оценкам участников рынка жилого строительства, поэтапное раскрытие счетов не способно полностью устранить угрозу банкротства разработчиков. Постепенное поступление денежных средств от дольщиков в компанию до завершения строительства может снизить финансовую зависимость девелоперов от кредиторов.
«По моему мнению, поэтапное раскрытие эскроу-счетов результативно тем, что позволит строителям скорее согласовать условия с финансовыми организациями и избежать затягивания сроков реализации. Это поможет привлечь средства от прибыльных объектов при достаточном покрытии эскроу для инициирования новых начинаний и поддержания деловой активности. Однако важно, чтобы уровень готовности строительной площадки и объем проданного жилья были значительными», — отмечает финансовый руководитель СК10 Михаил Романов.
Руководитель Zapusk Group Алексей Равинский предлагает схему поэтапного открытия эскроу-счетов. Согласно его позиции, открытие целесообразно осуществлять по мере достижения значимых этапов строительства: завершения несущих конструкций, установки инженерных систем и окончания отделочных работ.
«Каждое перечисление должно сопровождаться контролем со стороны банка и строительного надзора, удостоверяющей выполнение работ на надлежащем уровне и в требуемом размере. Необходимым требованием должно служить целевое применение денежных средств — средства допустимо использовать только для продолжения возведения данного объекта, что подтверждается подрядными соглашениями и документами о расходах. Для минимизации угроз допускать к участию следует исключительно проверенных разработчиков с устойчивой деловой репутацией и финансовой стабильностью. Одновременно необходимо сохранить гарантийный механизм защиты дольщиков в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей», — полагает Равинский.
Вместо поэтапного раскрытия эскроу профессионалы рынка предлагают пересмотреть принципы банковского кредитования. Начальник направления развития Plus Development Дмитрий Можаров и финансовый руководитель СК10 Михаил Романов согласны, что наиболее действенным решением проблем станет сокращение процентов по кредитам на строительство. Рассуждая о возможных инструментах помощи, Романов в первую очередь указывает на роль финансовых учреждений. Варианты поддержания компаний в отрасли он видит следующим образом:
«Объективное снижение маржи финансовых организаций, банковских сборов за строительное кредитование и сокращение начальной доли участия застройщика с постепенным наращиванием собственного вклада по ходу развития проекта».
Дополнительным направлением поддержки разработчиков, по мнению опрошенных представителей сектора, является расширение объемов льготной ипотеки для семей и адресная помощь по ставкам для низкодоходных объектов. Ранее эксперты сектора также высказывали идеи облегчить обязательства компаний по возведению социально значимых объектов, таких как детсады, медучреждения и образовательные учреждения.
Оставить комментарий