Фондовый рынок может ожидать волна размещений от застройщиков — как крупных федеральных игроков из первой десятки, так и региональных компаний. Но здесь кроется противоречие: большинство из них специализируется на эконом и комфорт-сегментах, где спрос ослабевает. Лучше приходится элит-классу и бизнес-сегменту. К тому же регионалам мешает конкуренция с индивидуальным жилищным строительством.
На биржу в 2024 году вошел единственный представитель строительной отрасли — челябинский разработчик АПРИ. Его акции торгуются выше цены размещения. Правда, компания уже сообщала о риске: на фоне слабого спроса может начать сдавать незараспроданные квартиры в аренду.
Список потенциальных дебютантов довольно длинный. Мосбиржа может пополниться Glorax, московским Pioneer (оба планируют размещение в 2024–2025 годах), краснодарской Dogma (таргет на IPO через два-три года), тюменской «Страной Девелопмент» (ближе к 2026 году). ФРИИ также называет Dars и Гарант-Инвест как вероятных кандидатов. Объединяет их одно: почти все работают в эконом или комфорт-нише, которая в 2024 году сильно просела.
По оценке Дом.РФ, запуск новых проектов в эконом и комфорт упал на 3% и составил 40,4 млн кв.м за год. Бизнес и элит, напротив, прибавили 17% — до 7,6 млн квадратов. Такой разрыв продлится и в 2025-м. К 2027 году это ударит по вводу жилья — именно тогда большинство девелоперов планируют свои IPO.
«Страна Девелопмент» строит в Тюменской области в основном комфорт. Бизнес-класс представлен двумя московскими проектами, один из которых уже раскуплен. Губернатор Александр Моор в конце прошлого года провел совещание с застройщиками, где обсуждались меры поддержки. Конкретных решений так и не приняли.
Dogma развивает комфорт-сегмент как на юге, так и в Москве. Летом 2024 года компания анонсировала бизнес-проект в рамках КРТ на 240 тыс. кв. На Кубани из 11 проектов лишь один отнесен к элиту.
У Dars максимальный уровень — комфорт+. Компания сосредоточена на комфорт-классе; один проект в Ульяновской области заявлен как эконом.
Pioneer, напротив, большую часть портфеля позиционирует как бизнес или элит. В первой половине 2024 года основной драйвер продаж — проект High Life, один из самых дорогих в линейке компании.
Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе на трансляции «Единого ресурса застройщика» отметил, что Москва генерирует спрос на дорогое жилье.
«В старой Москве картина стандартная: бюджетное жилье не идет, покупают бизнес-класс и выше. Средняя цена приближается к 500 тыс. за кв.м, средний чек около 26 млн рублей. В Новой Москве цены стабилизировались на уровне 250 тыс. рублей», — пояснил Лобжанидзе.
Еще один важный тренд из аналитики Дом.рф — регионы, ранее не лидировавшие по темпам, теперь занимают половину рынка. Неудивительно, что Glorax развернул активную региональную экспансию перед IPO. В регионах основной драйвер роста — не многоквартирные новостройки, а ИЖС.
Возьмем Краснодарский край. По данным министерства строительства региона (возглавляет его Игорь Федосов), к октябрю ввод составил 5,5 млн кв. Новостройки — только 36%, остальное ИЖС.
Похожая картина в Ульяновской области. По статистике региона, на юридические лица приходится 35,5% введенного жилья, на индивидуальных застройщиков — 64,5% (304,5 тыс. кв.м). При этом общий ввод упал на 9% год к году (по данным за сентябрь).
В Тюменской области, по словам губернатора Александра Моора, 40% введенного жилья в 2024 году — ИЖС. Администрация уже прогнозирует снижение темпов новостроек в 2025-м.
ИЖС будет и дальше расти в регионах благодаря господдержке. Семейная ипотека на ИЖС в ряде банков доступна под 6% годовых, сельская — под 3%. Однако есть ограничения: в регионах сумма кредита не превышает 6 млн рублей. У Dogma в Краснодарском крае двушки дороже этого лимита. У Dars в Ульяновске также есть двухкомнатные квартиры выше таргета. Аналогично у «Страны Девелопмент» — в Тюмени минимум три проекта с двушками свыше 6 млн рублей.
Оставить комментарий